Του Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη*

Μία εταιρεία που διαχειρίζεται δάνεια θα πουλήσει ακίνητα πιο φθηνά από τη «ζητούμενη τιμή αγοράς». Γιατί θα το κάνει; Τι σημαίνει αυτό;

30.11.2024. Πλησιάζοντας στις μέγιστες τιμές
Όλοι όσοι παρακολούθησαν την περσινή μου εκδήλωση «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών, είδαν και την ανάλυσή μου για το 2025. Ένα από τα πάρα πολλά στοιχεία που παρουσίασα ήταν και το ετήσιο «Επενδυτικό Ρολόι» της Ελληνικής Αγοράς Ακινήτων, συγκρινοντας την κατάσταση στο τέλος του 2023 και αυτήν στο τέλος του 2024.

Έτσι, στο τέλος του 2024 είχα τοποθετήσει την αγορά στο σημείο που «είχε περάσει το σημείο προσέγγισης των ανώτατων τιμών και κατευθυνόταν προς το ανώτατο όριό τους». Θυμάμαι κάποιους να διαφωνούν, λέγοντάς μου «μα αφού άλλοι επιμένουν ότι τα Ελληνικά ακίνητα είναι ακόμη φθηνά και έχουν πολύ δρόμο. Γιατί κάνεις τέτοια πρόβλεψη;»

Γιατί απλά προσπαθώ να μελετώ τους μηχανισμούς διαμόρφωσης τιμών, όχι τις διαφορετικές ευχές των ανθρώπων.

Επίσης στην ίδια εκδήλωση εξήγησα με λεπτομέρειες το πόσο μεγάλη ζημιά θα κάνει στην Ελληνική Αγορά Ακινήτων το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2». Πλέον το βλέπουν όλοι…

11.06.2025. Η αγορά αλλάζει κατεύθυνση. Η πρώτη απόδειξη
Κατά τη διάρκεια της εκδήλωσής μου «Ακίνητα 2025. Checkpoint» στη «Βιβλιοθήκη των 5 αιώνων» της ΕΣΗΕΑ αναλύσαμε μαζί με τον Πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτο Παραδιά 18 διαφορετικά τρέχοντα θέματα της αγοράς ακινήτων και αμέσως μετά με τον επ. καθηγητή του ΔΠΘ κ. Γιώργο Σιάκα τα ευρήματα του 4ου Βαρομέτρου της Αγοράς Ακινήτων. Συγκρίνοντας το 4ο Βαρόμετρο με τα προηγούμενα, διαπιστώσαμε κάποιες μεγάλες αλλαγές στην προσέγγιση των επαγγελματιών της Αγοράς Ακινήτων:

Ενώ σε προηγούμενα Βαρόμετρα ήταν οι πρώτοι που θεωρούσαν λογική τη σημαντική άνοδο των τιμών, ξαφνικά τον Ιούνιο του 2025 το 41,5% εξ’ αυτών θεώρησε τις μεγάλες τιμές «φούσκα».
Ενώ στο παρελθόν ήταν οι πρώτοι που περίμεναν να ανέβουν οι τιμές των νεόδμητων (73,5%), πλέον η πλειοψηφία τους (60%) περίμενε σταθερότητα ή πτωση
Ίδια ήταν η εικόνα και στην εκτίμησή τους για τα ενοίκια. Ενώ τον Νοέμβριο του 2024 περίμεναν ότι θα ανέβουν έτι περαιτέρω, τον Ιούνιο του 2025 το 69% εκτίμησε ότι οι τιμές θα μείνουν ίδιες, ή θα υποχωρήσουν.
Ταυτόχρονα στο 4ο Βαρόμετρο είδαμε τους πραγματικούς αγοραστές να είναι πλέον λιγότεροι από τους πωλητές (5 πραγματικοί αγοραστές για 8 πωλητές), ένα στοιχείο που συναντήσαμε για πρώτη φορά μετά από πολλά χρόνια. Μάλιστα στο Βαρόμετρο είδαμε πως το 80% των πωλητών «έχουν λεφτά και δεν έχουν ανάγκη να πουλήσουν». Για αυτό και περιέγραψα την αγορά ως μία κατάσταση όπου «οι περισσότεροι αγοραστές λένε «έχω λεφτά, μπορώ να περιμένω την ευκαιρία» και οι περισσότεροι πωλητές λένε «έχω λεφτά, μπορώ να περιμένω, θα πουλήσω μόνο αν βρω την πολύ μεγάλη τιμή που ψάχνω».

Για τους παραπάνω λόγους προχώρησα σε 7 προβλέψεις. Μία εξ’ αυτών ήταν πως «η αγορά αλλάζει κατεύθυνση γενικώς και από τον Σεπτέμβριο του 2025 οι ιδιοκτήτες που πραγματικά θέλουν να πουλήσουν ακίνητα μέσω του προγράμματος «Το Σπίτι μου, 2» θα αναγκαστούν να μειώσουν τις απαιτήσεις τους κατά 15 – 25%, αν θέλουν να ολοκληρώσουν την πώληση».

Εδώ και 2 – 3 εβδομάδες διαβάζουμε ότι οι εκτιμήσεις των τραπεζών είναι σημαντικά χαμηλότερες από τις συμφωνίες ιδιοκτητών και υποψήφιων αγοραστών, με αποτέλεσμα να μπλοκάρουν οι συμφωνίες. Τυχαίο; Δεν νομίζω…

Η δεύτερη απόδειξη
Μετά την εκδήλωση συνομίλησα με δεκάδες κυριολεκτικά παράγοντες της αγοράς και πολλούς επενδυτές, αγοραστές και πωλητές, σχεδόν από κάθε σημείο της Ελλάδας. Η εικόνα είναι η ίδια σχεδόν παντού: Με εξαίρεση κάποια πανάκριβα ακίνητα που απευθύνονται σε λίγους και συνεχίζουν να «να έχουν το κοινό τους», στην πλειοψηφία των περιοχών και τοπικών αγορών οι συμφωνίες πλέον κλείνονται σε αρκετά χαμηλότερες τιμές στον Σπιτόγατο (όπου οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν και το 2ο τρίμηνο). Όσοι θέλουν πραγματικά να πουλήσουν, κάνουν ένα βήμα πίσω και αποδέχονται χαμηλότερα τιμήματα, μιας και βλέπουν ότι οι πολύ μεγάλες απαιτήσεις δεν οδηγούν σε συμφωνία.

Η αγορά συζητάει αυτή τη νέα κατάσταση σε αρκετές υποκατηγορίες ακινήτων:

Τα παλιά (μη προνομιακά) διαμερίσματα
Τα περισσότερα οικόπεδα
Κάποια νεόδμητα, ειδικά στα Βόρεια Προάστια της Αττικής, όταν μιλάμε για μεζονέτες αλλά και τιμές που «ξεπερνούν τα όρια» κλπ.
Γενικά όποιον σοβαρό και να ρωτήσεις στην αγορά, θα σου πει ότι αν η τιμή δεν εκλογικευθεί, δεν καταλήγουν τα μέρη σε συμφωνία.

Ο μεγάλος παίκτης που αλλάζει στρατηγική. Η τρίτη απόδειξη
Όσοι κινούμαστε ενεργά στην αγορά έχουμε πλέον καθημερινά «ακούσματα» για την αλλαγή στην Ελληνική Αγορά Ακινήτων. Όμως πλέον έχουμε και κάτι πολύ πιο επίσημο:

Τη Δευτέρα 21 Ιουλίου δημοσιεύθηκε μία είδηση που για άλλους «πέρασε στα «ψιλά», όμως για μένα ήταν πολύ σημαντική και σου προτείνω να τη σκεφθείς καλά.
Μία από τις μεγάλες εταιρείες που διαχειρίζονται δάνεια, κατεσχεμένα ακίνητα κλπ ανακοίνωσε ότι θα «ρίξει στην αγορά» μερικές χιλιάδες ακίνητα, άμεσα, ήδη από φέτος.
Περιμένει εντός 2,5 ετών να εισπράξει περίπου 1,5 δις Ευρώ από αυτές τις πωλήσεις, με περίπου το 20 – 25% να το περιμένει εντός του 2025.
(Και τώρα το πιο σημαντικό) Αποφάσισε να μη βάλει στην αγορά προς πώληση τα ακίνητα με τη σημερινή ζητούμενη τιμή τους, αλλά να τα βάλει «λίγο πιο πάνω από την τιμή κτήσης τους».
Δηλαδή αν ένα ακίνητο έχει ζητούμενη τιμή 200.000 Ευρώ και «τιμή κτήσης» 150.000 Ευρώ, θα το βάλει στην αγορά με πχ 155.000 Ευρώ.
Έλα να αποκρυπτογραφήσουμε αυτήν την είδηση, που είναι μία από τις σημαντικότερες της χρονιάς και επιβεβαιώνει όλα όσα περιέγραψα / προέβλεψα τους προηγούμενους μήνες:

1. Οι περισσότερες από αυτές τις εταιρείες έχουν ανακοινώσει ότι «έχουν μείνει πίσω στις πωλήσεις και τους στόχους τους». Αυτό απαντάει στο «γιατί το κάνει η εταιρεία».

2. Αυτή η ανακοίνωση δείχνει ότι η εταιρεία θα ξεκινήσει επιθετικές πωλήσεις.

3. Αντί να γίνει προσπάθεια να πουληθούν τα ακίνητα με τη μεγάλη σημερινή ζητούμενη τιμή… ουσιαστικά η εταιρεία ανακοίνωσε ότι θα κάνει αυτό που εξηγούσα τον Ιούνιο! Θα ρίξει την τιμή, για να μπορέσει να πουλήσει πολλά ακίνητα και γρήγορα!

– «Ηλία, ποια είναι η τιμή κτήσης σε αυτήν την περίπτωση;» μπορεί να σκεφθείς. Μεταξύ μας, έχω μία γνώμη αλλά δεν θέλω να τη μοιραστώ μαζί σου, μιας και δεν ξέρω όλα τα δεδομένα του προβλήματος. Όμως δεν έχει καν σημασία για αυτή τη συζήτηση! Δεν μας ενδιαφέρει αν η μείωση θα είναι 10%, 20%, 40% ή… 70% σε σχέση με τις σημερινές ζητούμενες τιμές.

Αυτό που μας ενδιαφέρει είναι ότι βγαίνει στην αγορά κάτοχος (ή διαχειριστής) χιλιάδων ακινήτων και λέει πως θα πουλήσει με μειωμένη τιμή!

Πάντα προσπαθώ να εξηγώ ότι η αγορά και η διαμόρφωση των τιμών υπόκεινται σε κανόνες, μεταξύ των οποίων και η ψυχολογία. Από την περίοδο του «θα βγει το «Σπίτι μου», κάτσε να ανεβάσω την τιμή, μήπως τσιμπήσει κάποιος που θα έχει ανάγκη» αρχίζουμε να συζητάμε για τη νέα εποχή του «πουλάω πιο φθηνά, για να πάρω τα λεφτά».

4. (Εννοείται πως η εταιρεία εξυπηρετείται και από το σημερινό σκηνικό, όπου πολλοί αγοραστές κάνουν πίσω λόγω των μεγάλων ζητούμενων τιμών. Έτσι η ίδια τιμή που πχ πριν 2 χρόνια θα έδειχνε «κανονική», τώρα μπορεί για πολλούς να δείχνει «ευκαιρία»).

5. Έτσι λοιπόν αυτό το σχέδιο θα προχωρήσει και θα οδηγήσει πχ τον Χ αγοραστή να ελέγχει πρώτα αν στην περιοχή που θέλει να αγοράσει, υπάρχει «ακίνητο στην τιμή κτήσης» από την εταιρεία (ή και άλλες στο μέλλον, ποιος ξέρει).

Αν υπάρχει, ποιο θα πουληθεί πρώτο;

Και τι θα κάνουν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες στην περιοχή, όταν καταλάβουν πως εμφανίζονται ακίνητα με χαμηλότερες τιμές; Θα κρατήσουν ψηλά την τιμή, αν θέλουν πραγματικά να πουλήσουν;

6. Αν μία εταιρεία κάνει αυτήν την κίνηση με τα χιλιάδες ακίνητά της, οι υπόλοιπες θα τα βγάλουν προς πώληση στη μεγάλη ζητούμενη τιμή σήμερα, ή θα κάνουν και αυτές το ίδιο;

7. «Και αν τελικά η «τιμή κτήσης» είναι 20% χαμηλότερη από την τιμή αγοράς; Άνθρακες ο θησαυρός;» μπορεί να σου έρθει στο μυαλό, διαβάζοντας όλα αυτά. Όχι, το αντίθετο. Ένα πχ -20% δεν είναι καθόλου αμελητέο… ρώτα όσους ξέρουν από συμφωνίες που χαλάνε για 5.000 – 10.000 Ευρώ…

8. Η ίδια εταιρεία ανακοίνωσε πως «τα ακίνητα είνα καθαρά και μπορούν να πωληθούν αμέσως». Αν ισχύει αυτό, σκέψου πόσα ακίνητα είναι στις αγγελίες προς πώληση, χωρίς να έχουν τα χαρτιά τους τακτοποιημένα…

Αυτός που θέλει να πουλήσει ένα «απλό» ακίνητο καλό θα είναι να σκεφθεί σοβαρά την επόμενη κίνησή του
Με αυτό το άρθρο δεν σου δίνω κάποια συμβουλή, να πουλήσεις ή όχι, να αγοράσεις ή όχι κλπ. Αυτό που κάνω είναι να σου δώσω τα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται στην αγορά και να προσπαθήσω να σου εξηγήσω την κατεύθυνση που φαίνεται ότι παίρνουν τα πράγματα.

Ήδη αυτός που θέλει σήμερα πραγματικά να πουλήσει ένα «απλό» ακίνητο (όχι πχ μία ωραία βίλα στην Πάρο, αυτή ανήκει σε άλλη κατηγορία) διαπιστώνει ότι συχνά έχει πρόβλημα αν μείνει στις μεγάλες ζητούμενες τιμές που βλέπει στις αγγελίες… «δεν κτυπά το τηλέφωνο, Ηλία» μου λένε ιδιοκτήτες και μεσίτες για τέτοιες περιπτώσεις.

Το θέμα το παρακολουθώ εδώ και χρόνια. Τον Νοέμβριο του 2024 και τον Ιούνιο του 2025 αποφάσισα να ρισκάρω για άλλη μία φορά και να παρουσιάσω τις προβλέψεις μου για το «που βλέπω να πηγαίνει το πράγμα».

Ξέρω πως όπως παλιά με έβριζαν οι αγοραστές, επειδή προέβλεπα ότι θα ανέβουν οι τιμές, τώρα θα μου επιτεθούν αρκετοί πωλητές ακινήτων, που έχουν εγκλωβιστεί σε έναν φανταστικό κόσμο και πιστεύουν πως η περιουσία τους συγκρίνεται «με ένα διαμέρισμα στο Παρίσι» κλπ (όπως ακούω/διαβάζω διάφορους «παραστρατημένους» να επιμένουν).

Στην πράξη η Ελληνική Αγορά Ακινήτων δείχνει να αλλάζει κατεύθυνση και όποιος θέλει πραγματικά να πουλήσει, είναι καλό να σκεφθεί σοβαρά την επόμενη κίνησή του.

– «Ηλία, θα καταρρεύσει η αγορά; Αυτό μας λες;» μου είπαν κάποιοι μετά την εκδήλωση «Ακίνητα 2025. Checkpoint». Όχι, δεν υπάρχει στον ορίζοντα κάτι τέτοιο προς το παρόν. Πχ αν οι σημερινές τιμές των παλιών σπιτιών υποχωρήσουν πχ 20%, θα δεις ότι θα εμφανιστούν αρκετοί αγοραστές διατεθειμένοι να αγοράσουν. Άλλωστε ο κόσμος θέλει να αγοράσει, απλά όχι σε αυτές τις τιμές! Δεν έχουμε έλλειψη αγοραστών, αλλά αποχή τους.

Το τι θα γίνει το 2026 θα το συζητήσουμε στην επόμενη μεγάλη μου εκδήλωση στο Μέγαρο, αφού δούμε και τις ανακοινώσεις του πρωθυπουργού στη ΔΕΘ, καθώς και όλα τα υπόλοιπα κομμάτια του «παζλ». Προς το παρόν κράτησε ότι όταν ένας μεγάλος παίκτης θα πουλήσει χιλιάδες ακίνητα με έκπτωση, η αγορά «θα το ακούσει» και θα το προσθέσει σε όλα όσα ήδη «ακούει».

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας

*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία.

Είναι συγγραφέας του βιβλίου για το επιχειρείν στην Ελλάδα με τίτλο «Το Πρώτο Βήμα» από τις εκδόσεις Καστανιώτη.

Στην εκδήλωσή του «Ακίνητα 2025. Checkpoint» ανέλυσε λεπτομερώς το 4ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων και έκανε τις νέες προβλέψεις του για τα ακίνητα στην Ελλάδα ως το τέλος της χρονιάς