Του Ηλία Παπαγεωργιάδη*
Το Φθινόπωρο μάλλον έρχονται αλλαγές + μία δικαστική απόφαση αλλάζει τα δεδομένα. Σκέψου τα όλα αυτά πριν επενδύσεις στον χώρο.
Τι περίμεναν οι Έλληνες τον Νοέμβριο του 2023
Όταν στις 22.11.2023 παρουσιάσαμε το πρώτο «Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων. Τι περιμένουν οι Έλληνες» (μπορείς να το κατεβάσεις εδώ) δήλωσα επί σκηνής ότι έχω 2 διαφωνίες σε σχέση με τις προσδοκίες των συμμετεχόντων στην έρευνα. Η πρώτη είχε να κάνει με τα σπίτια που αφορούσαν το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου» και η δεύτερη αφορούσε τα ακίνητα που θα χρησιμοποιηθούν για βραχυχρόνια μίσθωση, για AirBnB όπως το ξέρουν πλέον όλοι.
Ενώ το 76,1% των ερωτώμενων περίμενε να υποχωρήσει το ενδιαφέρον των επενδυτών για αυτή την κατηγορία των ακινήτων, επέμεινα πως θα συμβεί το αντίθετο, για τους εξής λόγους:
Θεώρησα πως ο «θόρυβος» που είχε προηγηθεί ήταν περισσότερο «μιντιακός» παρά πραγματικός
Συμβουλεύοντας δεκάδες επενδυτές, διαπίστωσα ότι οι αλλαγές δεν τους είχαν κάνει να αλλάξουν άποψη, μιας και…
Οικονομικά δεν είχε διαφοροποιηθεί κάτι ουσιαστικά. Αν μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης μπορούσες να εισπράξεις πχ 1.000 Ευρώ καθαρά, μέσω της βραχυχρόνιας μπορούσες να εισπράξεις 1.400 – 1.600 Ευρώ καθαρά, έστω και μετά τις αλλαγές.
Τα τεράστια προβλήματα που κάνουν πολλούς ιδιοκτήτες να προτιμούν να κρατάνε κλειστά τα ακίνητά τους δεν είχαν και δεν έχουν αντιμετωπιστεί (έγραψα για αυτά εδώ).
Όπως αποδείχθηκε, η πρόβλεψη αυτή βγήκε αληθινή και το επενδυτικό ενδιαφέρον για ακίνητα που μπορούν να γίνουν AirBnB παρέμεινε αμείωτο από τον Νοέμβριο μέχρι σήμερα.
Όμως φαίνεται πως πλέον η πιθανότητα να αλλάξουν πολλά από εδώ και πέρα μεγαλώνει…
Η δικαστική απόφαση
Τον Μάρτιο βγήκε μία δικαστική απόφαση στη Θεσσαλονίκη εναντίον του ιδιοκτήτη διαμερισμάτων σε κτίριο γραφείων, που τα μετέτρεψε σε AirBnB. Σύμφωνα με το σχετικό ρεπορτάζ, το Εφετείο Θεσσαλονίκης περιγράφει τα σχετικά ακίνητα ως «δωμάτια ξενοδοχείων», ενώ (το πιο σημαντικό) θεωρεί ότι οι αλλαγές χρήσης που γίνονται όχι για να κατοικηθεί μακροχρόνια ένα διαμέρισμα αλλά για να γίνει AirBnB έχουν βλαπτικές συνέπειες για τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες.
Πιθανότατα να αγνοώ και τυχόν άλλες αντίστοιχες αποφάσεις, ξέρω όμως ότι υπάρχουν αρκετές σχετικές υποθέσεις που περιμένουν να τελεσιδικήσουν στα δικαστήρια. Οι υποθέσεις αυτές είναι αποτέλεσμα της μεγάλης αναταραχής που έχει δημιουργηθεί σε πολλές οικοδομές ανα την Ελλάδα, όπου ακίνητα μετατράπηκαν σε AirBnBχωρίς τη σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων στην πολυκατοικία.
– «Δηλαδή, Ηλία, πρέπει να πάρω άδεια από τους άλλους για το τι θα κάνω με την περιουσία μου;» μπορεί να με ρωτήσει κάποιος.
Φαίνεται πως ναι είναι η απάντηση και υποψιάζομαι ότι αυτό θα γίνει πιο φανερό τα αμέσως επόμενα χρόνια, με την έκδοση περισσότερων δικαστικών αποφάσεων.
Άρα σου προτείνω να λάβεις υπόψη σου αυτή την παράμετρο, όταν σκέφτεσαι «να μετατρέψεις ένα διαμέρισμα σε AirBnB», επενδύοντας στην αγορά του ή έστω την ανακαίνισή του.
(Μη με ρωτήσεις αν είναι σωστό ή λάθος, επενδυτικά το προσεγγίζω το θέμα σε αυτή την ανάλυση).
Η κυβέρνηση έχει προαναγγείλει αλλαγές…
Την ίδια στιγμή φαίνεται πως και η ίδια η κυβέρνηση σκέφτεται να αλλάξει πολλά στον συγκεκριμένο κλάδο. Θα το κάνει φυσικά μετά τις εκλογές (για να μην στεναχωρήσει κάποιον προεκλογικά) όμως έχουμε τρία ξεκάθαρα στοιχεία προς αυτήν την κατεύθυνση.
Αφενός ο πρωθυπουργός δήλωσε πρόσφατα ότι στοχεύει στην αύξηση των διαθέσιμων ακινήτων προς ενοικίαση (με διάφορα «εργαλεία» και πολιτικές) αναφέροντας ξεκάθαρα και τα AirBnB, αφετέρου ο υπουργός κ. Χατζηδάκης στις αλλαγές που ανακοίνωσε για τη Golden Visa ξεκαθάρισε ότι δεν θα επιτραπεί πλέον τα ακίνητα που αγοράζονται για αυτόν τον σκοπό να μετατραπούν σε AirBnB.
Τέλος μόνο τυχαίο δεν ήταν το πρόσφατο δημοσίευμα του capital.gr που παρουσίασε τις υπό συζήτηση αλλαγές για τα AirBnB (ενώ διάφορες αντίστοιχες σκέψεις έχουν εμφανιστεί σε πολλά ακόμη δημοσιεύματα:
«Δεύτερον, να τεθεί χρονικός περιορισμός στη βραχυχρόνια μίσθωση ανά έτος, ανάλογα με την περιοχή. Στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016 αναφέρεται χαρακτηριστικά πως “Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:
α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος”.
Σύμφωνα με αρμόδιες πηγές, πρόκειται για μια απόφαση που θα εφαρμοστεί “δια ροπάλου” ακόμη και αν χρειαστεί να γίνουν νέες νομοθετικές και θεσμικές ρυθμίσεις για τους σχετικούς ελέγχους.
– Τρίτον, να οριστεί μέγιστος αριθμός ακινήτων που θα εκμισθώνονται βραχυχρόνια ανά Δήμο και οι ΟΤΑ Α’ βαθμού να ορίζουν, μετά από απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου τους, το μέγιστο αριθμό ακινήτων που μπορούν να εγγράφονται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ανά δημοτικό διαμέρισμα. Πρόκειται για μια πρόταση που έχει περιληφθεί και στις προτάσεις του ξενοδοχειακού κλάδου».
Ας αφήσουμε στην άκρη τους συναισθηματισμούς όταν μιλάμε για επενδύσεις
Με αυτά και με αυτά υποψιάζομαι ότι για τις επενδύσεις σε AirBnB μετά τις ευρωεκλογές είναι πολύ πιθανό να γίνει και πάλι επίκαιρη η παλαιότερη «οικονομική ανάλυση» της Άννας Βίσση με τίτλο «πάλι στα χαμένα θα γυρνάω».
Δεν σου λέω να προχωρήσεις ή να σταματήσεις. Αυτό είναι μία απόφαση που κανονικά προκύπτει από την επενδυτική σου στρατηγική (που αν δεν έχεις, καλό είναι να σκεφθείς και να φτιάξεις).
Αυτό όμως που θέλω να σου μεταφέρω είναι ότι το επόμενο χρονικό διάστημα ίσως αλλάξουν τελείως τα δεδομένα στον χώρο και σου το γράφω από τώρα, για να μην πεις τον Σεπτέμβριο μετά τη ΔΕΘ πως «επένδυσα το καλοκαίρι και τώρα βρίσκομαι ξεκρέμαστος».
– «Μα μόλις πριν λίγες εβδομάδες έκλεισε το τουριστικό ΕΣΠΑ που επιδοτούσε τη δημιουργία (και) τέτοιων καταλυμάτων» μου είπε κάποιος έκπληκτος σε σχετική συζήτηση. Σωστά, όμως ποτέ μου δεν υποστήριξα ότι το Ελληνικό κράτος έχει οργανωμένη πολιτική, προτεραιότητες και μακροχρόνιο σχεδιασμό για το τι είδους επενδύσεις θέλουμε, που και τι περιμένουμε από αυτές.
– «Ηλία, τι θα πάθω αν τα αγνοήσω όλα αυτά; Στο κάτω κάτω η τύχη ευνοεί τους τολμηρούς» μπορείς να μου πεις. Δεν θα πάθεις κάτι, δικά σου είναι τα κεφάλαια. Απλά μη ζητήσεις αποζημίωση από εμάς τους υπόλοιπους αν κάτι δεν πάει καλά. Κατά τα άλλα, αν θεωρείς πως πρέπει να προχωρήσεις, go for it (που λέμε και εμείς στην Κατερίνη).
Όταν μιλάμε για επενδύσεις, δεν μπορούμε να προσεγγίζουμε το ζήτημα συναισθηματικά. Προσωπικά δεν παίρνω θέση στο κείμενο αυτό για το αν οι πιθανές αλλαγές είναι καλές ή κακές. Απλά καταγράφω τα γεγονότα και (αν σκοπεύεις να επενδύσεις στον χώρο) σου υπενθυμίζω ότι το 2024 είναι ίσως η τελευταία χρονιά των AirBnB με τον τρόπο που τα ζήσαμε τα προηγούμενα χρόνια. Κανείς δεν ξέρει αν και τι ακριβώς θα αλλάξει.
Εσύ τι γνώμη έχεις;
ΥΓ. Στην Ιταλία γίνεται χαμός με απλήρωτους φόρους της εταιρείας AirBnB. Δεν ξέρω αν στην Ελλάδα καταβάλλει φόρους η εταιρεία αυτή, αν όμως δεν συμβαίνει αυτό και οι Ελληνικές φορολογικές αρχές δουν τι γίνεται στη γείτονα χώρα, μπορεί να έχουμε και εδώ κάποια παρέμβαση…
*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, έχει εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία
