Του  Απ. Μπέμπη*

Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να κινείται ανοδικά, αλλά με
διαφορετικές ταχύτητες ανά περιοχή, ηλικία ακινήτου και ενεργειακή
κατάσταση. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των
διαμερισμάτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 7,8% το 2025, έναντι
αύξησης 9,1% το 2024. Η άνοδος ήταν 7,4% για τα νέα διαμερίσματα, δηλαδή
έως 5 ετών, και 8,1% για τα παλαιότερα διαμερίσματα, άνω των 5 ετών. Αυτό
δείχνει ότι η ζήτηση δεν περιορίζεται μόνο στα νεόδμητα, αλλά έχει μεταφερθεί
έντονα και στα παλαιότερα ακίνητα, ειδικά όταν βρίσκονται σε καλές περιοχές
ή μπορούν να ανακαινιστούν.
Στη Θεσσαλία, η εικόνα είναι επίσης ανοδική. Τα στοιχεία του Spitogatos
Insights για το γ΄ τρίμηνο του 2025 δείχνουν ότι η μέση ζητούμενη τιμή
πώλησης κατοικίας στην Περιφέρεια Θεσσαλίας έφτασε τα 1.273 ευρώ/τ.μ., με
ετήσια αύξηση 9,7%, ενώ από το 2019 η συνολική άνοδος υπολογίζεται σε
35,3%. Η ζήτηση για αγορά κατοικίας στη Θεσσαλία αυξήθηκε κατά 17,4% σε
σχέση με το 2024, με την εγχώρια ζήτηση να ενισχύεται κατά 18,7%. Για τη
Λάρισα ειδικά, τα ίδια στοιχεία αναφέρουν ετήσια αύξηση άνω του 10% στις
μέσες ζητούμενες τιμές, ενώ οικονομικότερες περιοχές της Π.Ε. Λάρισας
παραμένουν ο Τύρναβος, η Ελασσόνα και ο Πλατύκαμπος.
Στη Λάρισα, η αγορά χωρίζεται πρακτικά σε τέσσερις βασικές
κατηγορίες. Πρώτη είναι τα νεόδμητα ή σχεδόν νεόδμητα ακίνητα, έως 5
ετών, τα οποία έχουν τη μεγαλύτερη τιμή ανά τετραγωνικό λόγω σύγχρονων
προδιαγραφών, καλύτερης ενεργειακής κλάσης, θέσεων στάθμευσης,
αποθηκών και χαμηλότερου μελλοντικού κόστους συντήρησης. Στο
Spitogatos εμφανίζεται ξεχωριστή κατηγορία νεόδμητων κατοικιών στη
Λάρισα, με δεκάδες διαθέσιμες αγγελίες, γεγονός που δείχνει ότι υπάρχει
ενεργή προσφορά αλλά όχι αρκετή ώστε να συγκρατεί σημαντικά τις τιμές.
Δεύτερη κατηγορία είναι τα ακίνητα κατασκευής περίπου 2000-2010. Αυτά
είναι συχνά πιο ελκυστικά για οικογένειες, γιατί έχουν καλύτερη κατασκευή

από τα πολύ παλιά, συνήθως διαθέτουν ασανσέρ, αυτόνομη θέρμανση ή
καλύτερη διαρρύθμιση, αλλά πωλούνται χαμηλότερα από τα νεόδμητα.
Τρίτη κατηγορία είναι τα ακίνητα 1980-2000, τα οποία έχουν μεγαλύτερη
ανάγκη ανακαίνισης, όμως βρίσκονται συχνά σε ώριμες γειτονιές, κοντά στο
κέντρο, σε σχολεία, υπηρεσίες και εμπορικές χρήσεις.
Τέταρτη κατηγορία είναι τα παλαιότερα ακίνητα πριν το 1980, όπου η τιμή
εξαρτάται πολύ περισσότερο από την κατάσταση του κτιρίου, την ύπαρξη
ασανσέρ, τη στατική εικόνα, τη θέρμανση, την ενεργειακή απόδοση και το
κόστος πλήρους ανακαίνισης.

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ»

Επηρέασε άμεσα την αγορά, κυρίως επειδή αύξησε τη ζήτηση για κατοικίες
μεσαίας αξίας. Το πρόγραμμα αφορά αγορά πρώτης κατοικίας, με δάνειο έως
90% της αξίας του ακινήτου και μέγιστο ποσό δανείου 190.000 ευρώ. Το
ακίνητο πρέπει να έχει αξία έως 250.000 ευρώ, επιφάνεια έως 150 τ.μ. και
παλαιότητα έως 31.12.2007, δηλαδή στην πράξη ευνοεί μεγάλο μέρος των
παλαιότερων κατοικιών και όχι τα ακριβά νεόδμητα. Το 50% του δανείου είναι
άτοκο μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης, ενώ στο υπόλοιπο 50% εφαρμόζεται
τραπεζικό επιτόκιο, με ειδική επιδότηση για τρίτεκνους, πολύτεκνους και
ειδικές περιπτώσεις στον Έβρο.
Η επίδραση του «Σπίτι μου ΙΙ» στη Λάρισα είναι διπλή. Από τη μία πλευρά
βοηθά νέους αγοραστές να αποκτήσουν κατοικία με χαμηλότερη δόση από
ένα καθαρά εμπορικό στεγαστικό δάνειο. Από την άλλη, δημιουργεί
μεγαλύτερη ζήτηση ακριβώς στην κατηγορία κατοικιών έως 250.000 ευρώ,
που είναι και η πιο εμπορεύσιμη για τη Λάρισα. Αυτό μπορεί να πιέσει
ανοδικά τις τιμές των παλαιότερων αλλά λειτουργικών διαμερισμάτων, ειδικά
σε περιοχές κοντά στο κέντρο, στο Πανεπιστήμιο, σε σχολεία και σε βασικές
υποδομές.
Στα στεγαστικά δάνεια, η εικόνα είναι πιο ευνοϊκή σε σχέση με την περίοδο
των πολύ υψηλών επιτοκίων, αλλά η χρηματοδότηση παραμένει αυστηρή.

Η Τράπεζα της Ελλάδος αναφέρει ότι τον Μάρτιο του 2026 το μέσο επιτόκιο των
νέων στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο διαμορφώθηκε στο
3,50%, ενώ το μέσο επιτόκιο στα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια διάρκειας
άνω των 5 ετών ήταν 3,59%. Οι εμπορικές τράπεζες δίνουν συνήθως
χρηματοδότηση έως 80%-90% της αξίας του ακινήτου, ανάλογα με το προφίλ
του πελάτη, το εισόδημα, την ηλικία, τη σταθερότητα εργασίας και την αξία του
ακινήτου. Ενδεικτικά, η Eurobank αναφέρει σταθερά επιτόκια από 2,90% για 3
χρόνια, 3,50% για 5 χρόνια, 3,90% για 10 χρόνια και κυμαινόμενο επιτόκιο
Euribor 3μήνου συν spread από 1,35%, ενώ δίνει και έκπτωση 0,10 μονάδων
για ακίνητα ενεργειακής κλάσης Β+ και άνω.
Τα προγράμματα ανακαίνισης και εξοικονόμησης ενέργειας
Λειτουργούν ως σημαντικός παράγοντας στήριξης των παλαιότερων
ακινήτων. Το «Εξοικονομώ 2025» στοχεύει σε εξοικονόμηση πρωτογενούς
ενέργειας άνω του 30% και αναβάθμιση της κατοικίας κατά τουλάχιστον 3
ενεργειακές κατηγορίες. Αυτό σημαίνει ότι ένα παλιό διαμέρισμα στη Λάρισα,
εφόσον αναβαθμιστεί με κουφώματα, μόνωση, αντλία θερμότητας, ηλιακό
θερμοσίφωνα ή άλλες παρεμβάσεις, μπορεί να γίνει πολύ πιο ανταγωνιστικό
τόσο για ιδιοκατοίκηση όσο και για ενοικίαση. Παράλληλα, το πρόγραμμα
«Ανακαινίζω – Νοικιάζω» επιδοτεί το 60% των δαπανών ανακαίνισης κενών
κατοικιών, με επιλέξιμες δαπάνες έως 13.500 ευρώ και μέγιστη επιδότηση
8.100 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο θα μισθωθεί.
Τα οφέλη αυτών των προγραμμάτων είναι ουσιαστικά. Για τον ιδιοκτήτη,
μειώνουν το αρχικό κόστος ανακαίνισης και αυξάνουν την εμπορική αξία του
ακινήτου. Για τον αγοραστή, κάνουν πιο ελκυστικό ένα παλαιότερο ακίνητο,
γιατί μπορεί να αγοραστεί φθηνότερα και να αναβαθμιστεί σταδιακά. Για την
αγορά της Λάρισας, τα προγράμματα αυτά μπορούν να ενεργοποιήσουν
παλιό απόθεμα κατοικιών που σήμερα μένει κλειστό ή υποαξιοποιημένο. Αυτό
είναι κρίσιμο, γιατί η έλλειψη σύγχρονων και προσιτών κατοικιών είναι ένας
από τους βασικούς λόγους που οι τιμές ανεβαίνουν.
Ωστόσο, υπάρχει ένας σοβαρός αντίθετος παράγοντας: η αύξηση του
κόστους κατασκευής. Η ΕΛΣΤΑΤ ανακοίνωσε ότι τον Απρίλιο του 2026 ο

Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών
αυξήθηκε κατά 4,1% σε ετήσια βάση και κατά 1,0% σε μηνιαία βάση. Στις
επιμέρους κατηγορίες, η αύξηση ήταν ιδιαίτερα έντονη σε πετρέλαιο κίνησης,
ηλεκτρική ενέργεια, χαλύβδινους αγωγούς, τούβλα, κουφώματα αλουμινίου
και έτοιμο σκυρόδεμα. Να σημειωθεί επίσης ότι λόγω του πολέμου στο Ιράν οι
αυξήσεις στα οικοδομικά υλικά μπορεί να φτάσουν έως και 25%, με βασική
αιτία τη διατήρηση της τιμής του πετρελαίου σε υψηλά επίπεδα και την πίεση
στις πρώτες ύλες και στις μεταφορές.
Η αύξηση των υλικών επηρεάζει περισσότερο τα νεόδμητα, επειδή ο
κατασκευαστής μεταφέρει το αυξημένο κόστος στο τελικό τίμημα. Επηρεάζει
όμως και τα παλαιότερα ακίνητα, γιατί ανεβάζει το κόστος ανακαίνισης. Έτσι,
ένα παλιό διαμέρισμα που φαίνεται φθηνό στην αρχική τιμή μπορεί τελικά να
γίνει ακριβό αν χρειάζεται πλήρη ανακαίνιση, αλλαγή κουφωμάτων,
ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, θέρμανση και ενεργειακή αναβάθμιση.
Συμπερασματικά, η αγορά ακινήτων στη Λάρισα βρίσκεται σε φάση
ανόδου, αλλά όχι ομοιόμορφης. Τα νεόδμητα κρατούν υψηλές τιμές λόγω
μικρής προσφοράς και αυξημένου κόστους κατασκευής. Τα παλαιότερα
ακίνητα ανεβαίνουν επειδή είναι πιο προσιτά, χρηματοδοτούνται ευκολότερα
μέσω προγραμμάτων όπως το «Σπίτι μου ΙΙ» και μπορούν να αποκτήσουν
υπεραξία μέσω ανακαίνισης. Η καλύτερη σχέση αξίας προς τιμή σήμερα
φαίνεται να βρίσκεται στα ακίνητα παλαιότητας 1980-2007, εφόσον έχουν
καλή θέση, σωστή οικοδομή, λογικό κόστος ανακαίνισης και δυνατότητα
ενεργειακής αναβάθμισης. Για τη Λάρισα, αυτό σημαίνει ότι οι
ευκαιρίες δεν βρίσκονται απαραίτητα στο φθηνότερο ακίνητο,
αλλά στο ακίνητο που μετά την ανακαίνιση μπορεί να σταθεί
ποιοτικά απέναντι στα νεόδμητα, με χαμηλότερο συνολικό
κόστος.

*ΑΠΟΣΤΟΛΟΣ ΔΗΜ ΜΠΕΜΠΗΣ
ΠΟΛΙΤΙΚΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ & ΜΕΣΙΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΓΡΑΦΕΙΟ ΝΙΚΗΤΑΡΑ 18 ΛΑΡΙΣΑ ,

ΤΗΛ 6974849663